Loi anti-squat : procédure accélérée bailleur

La loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite a profondément modifié le paysage juridique pour les bailleurs. Elle étend la procédure administrative accélérée à tous les logements et durcit les sanctions pénales contre les squatters. Ce guide détaille le cadre exact, la procédure pas à pas, l'articulation avec la GLI et 5 conseils pratiques pour sécuriser votre patrimoine locatif en 2026.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dite « visant à protéger les logements contre l'occupation illicite » (souvent appelée loi Kasbarian-Bergé du nom de ses rapporteurs) est l'aboutissement d'un long travail parlementaire engagé après plusieurs affaires médiatiques marquantes (Théoule-sur-Mer 2020, Maison-Alfort 2022).

Un contexte d'explosion des cas signalés

Les signalements de squat ont triplé entre 2019 et 2022 selon le ministère de l'Intérieur, en grande partie sous l'effet de la crise sanitaire (logements vides plus nombreux, instabilité économique des locataires précaires). Le cadre juridique antérieur, hérité de la loi DALO 2007 et de la loi ELAN 2018, ne protégeait efficacement que la résidence principale du propriétaire — laissant les résidences secondaires et logements locatifs vacants dans un vide juridique.

L'apport principal de la loi

La loi 2023 répond à trois objectifs : (1) étendre la procédure administrative accélérée à tous les logements et locaux professionnels, (2) renforcer les sanctions pénales contre les squatters (peines triplées), (3) clarifier la distinction entre squat (occupation sans droit ni titre) et impayé locatif (locataire avec bail défaillant) pour mettre fin aux amalgames médiatiques fréquents.

Position du Conseil constitutionnel

Le Conseil constitutionnel a validé l'essentiel de la loi le 26 juillet 2023, en censurant toutefois certaines dispositions visant les locataires défaillants (la sanction pénale envisagée pour les impayés intentionnels a été déclarée contraire au principe de proportionnalité des peines). Le texte définitif distingue donc clairement les deux régimes — c'est précisément ce point qui rend la compréhension juridique de la distinction indispensable pour tout bailleur.

C'est le point le plus important à maîtriser avant toute action. Une mauvaise qualification juridique de la situation vous fait perdre la procédure accélérée et peut même vous exposer à des sanctions pénales si vous tentez une expulsion par vous-même.

Définition juridique du squat

Le squat suppose une « occupation sans droit ni titre » du logement dès l'origine de l'entrée dans les lieux. Concrètement : l'occupant n'a jamais signé de bail, n'a jamais payé de loyer, est entré par voie de fait (effraction, fausses clés, intrusion). C'est un délit pénal (article 226-4 du Code pénal) — la « violation de domicile ».

Définition juridique de l'impayé locatif

L'impayé locatif suppose à l'inverse l'existence d'un contrat de bail signé (article 1709 du Code civil, loi du 6 juillet 1989). Le locataire est entré légalement dans les lieux, a payé son loyer pendant une période donnée, puis a cessé de payer. C'est un litige civil, pas un délit pénal. La procédure relève du tribunal judiciaire (assignation, jugement, expulsion), durée 12 à 24 mois.

Tableau comparatif

Cette distinction explique pourquoi un bailleur a besoin des deux protections : la procédure pénale accélérée (loi 2023) pour le risque squat, et une GLI bailleur pour le risque locatif classique — bien plus fréquent statistiquement (3 à 5 % des baux en France, contre 0,1 % de cas de squat).

La procédure d'expulsion administrative pour squat est codifiée à l'article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007, considérablement renforcée par la loi de 2023. Elle se déroule en 5 étapes courtes totalisant 48 à 72 heures dans le cas idéal.

Étape 1 : constat du squat par huissier

Dès la découverte du squat, faites établir un procès-verbal de constat par un huissier de justice. Coût : 180 à 250 €. Le constat doit décrire précisément : la localisation du bien, les éléments matériels prouvant l'occupation illicite (présence d'effets personnels, photos, témoignages voisins), l'absence de bail. C'est la pièce-clé du dossier — sans constat, la procédure échoue presque toujours.

Étape 2 : plainte police ou gendarmerie

Déposez plainte au commissariat ou à la gendarmerie pour violation de domicile (article 226-4 du Code pénal) ou maintien illicite dans les lieux. C'est une démarche gratuite et obligatoire — le récépissé de plainte est une pièce du dossier préfectoral. Apportez votre titre de propriété, le constat huissier et toute preuve d'occupation antérieure légitime du bien (factures EDF/eau à votre nom).

Étape 3 : saisine du préfet

Adressez au préfet du département une demande d'expulsion administrative avec : (1) titre de propriété, (2) constat huissier, (3) récépissé de plainte, (4) attestation sur l'honneur du caractère illicite de l'occupation. La loi 2023 a imposé au préfet un délai de réponse de 48 heures (vs 7 jours auparavant). En cas de silence, la demande est réputée acceptée.

Étape 4 : mise en demeure des squatters

Si le préfet accepte, il met les occupants en demeure de quitter les lieux dans un délai qu'il fixe (généralement 24 heures). Cette mise en demeure est notifiée par voie d'huissier ou directement par les forces de l'ordre. L'occupant peut saisir le tribunal administratif en référé, mais le recours n'est pas suspensif — l'expulsion peut avoir lieu malgré le recours.

Étape 5 : expulsion par les forces de l'ordre

À l'expiration du délai de mise en demeure, les forces de l'ordre procèdent à l'expulsion, accompagnées d'un huissier. Les meubles éventuels sont placés en garde-meuble (frais à la charge du squatter, à recouvrer ensuite — en pratique rarement recouvré). Vous récupérez votre logement et pouvez procéder aux constatations de dégradations.

Délai total

48 heures à 1 semaine dans le cas standard. Comparé aux 12-24 mois de la procédure civile d'expulsion pour impayé, c'est une procédure d'exception qui rend le risque financier du squat beaucoup plus maîtrisable qu'avant 2023.

La loi 2023 a triplé les peines applicables aux squatters, faisant du squat un délit pénal lourdement sanctionné — bien au-delà des infractions civiles ordinaires.

Violation de domicile (art. 226-4 du Code pénal)

Le fait de s'introduire dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte est puni de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende (vs 1 an + 15 000 € avant 2023). Le délit est constitué dès l'introduction — peu importe la durée d'occupation effective.

Maintien illicite (art. 226-4 al. 2)

Le maintien dans les lieux après mise en demeure préfectorale est sanctionné des mêmes peines : 3 ans + 45 000 €. C'est une nouveauté de 2023 — avant, seule l'introduction initiale était pénalisée, le maintien restait dans une zone grise.

Extension du champ : logements non-résidence principale

Avant la loi 2023, l'article 226-4 ne s'appliquait stricto sensu qu'à la résidence principale du propriétaire (la jurisprudence interprétait la notion de « domicile »). La loi 2023 a explicitement étendu le délit à tout logement appartenant à autrui : résidence secondaire, logement locatif vacant, pied-à-terre. C'est l'un des apports les plus pratiques pour les bailleurs.

Propagande au squat (art. 226-4-2-1)

La loi 2023 a créé un délit de propagande au squat (incitation publique à occuper illicitement le logement d'autrui), puni de 3 750 € d'amende. Cette disposition vise principalement les associations militantes qui diffusent des « guides du squatteur » sur Internet.

Application pratique

Les peines effectivement prononcées restent modérées (peines avec sursis, amendes réduites) car les profils des squatters sont souvent précaires et insolvables. Mais le cadre légal est fortement dissuasif et permet la mise en garde à vue des occupants pendant l'enquête, ce qui facilite la procédure d'expulsion administrative.

C'est une question récurrente des bailleurs : la GLI couvre-t-elle le squat ? La réponse est claire : non. Mais l'articulation entre les deux protections mérite d'être détaillée pour éviter les zones d'ombre.

Pourquoi la GLI ne couvre pas le squat

La Garantie Loyers Impayés est par définition l'assurance d'un risque locatif — elle indemnise le bailleur lorsque le locataire (titulaire d'un bail) ne paie plus son loyer. En l'absence de bail signé, il n'y a juridiquement pas de loyer dû donc pas d'impayé indemnisable. C'est une exclusion structurelle, pas une exclusion contractuelle — aucun assureur GLI du marché ne couvre le squat.

Cas particulier : ex-locataire qui devient « occupant sans titre »

Cette situation est plus complexe. Un locataire défaillant dont le bail a été résilié par jugement et qui se maintient dans les lieux après le délai de quitter les lieux devient juridiquement un « occupant sans droit ni titre ». Mais : (1) il n'est pas qualifié de squatter au sens de la loi 2023 (entrée légale initiale), donc pas de procédure préfectorale 48 h, (2) la GLI continue d'indemniser tant que le plafond contractuel n'est pas atteint, jusqu'à expulsion effective. C'est précisément le cas où la GLI démontre sa valeur maximale.

Cas particulier : squat dans un logement entre deux locataires

Si votre logement est vacant entre deux locations et qu'un squat survient, la GLI ne s'applique pas (pas de bail en cours). Mais : (1) la procédure préfectorale 48 h de la loi 2023 s'applique pleinement (extension aux logements vacants), (2) certains contrats GLI proposent une option « vacance locative » qui indemnise les loyers manquants pendant la période entre deux locataires — mais cette option n'inclut généralement pas l'occupation illicite.

À clarifier impérativement avec votre assureur

Lors de la souscription d'une GLI ou de son renouvellement, posez explicitement la question à votre assureur : « en cas d'ex-locataire devenu occupant sans titre après résiliation, jusqu'à quelle date votre garantie indemnise-t-elle ? ». La réponse varie selon les contrats (Allianz, AXA, Crédit Agricole : indemnisation jusqu'à expulsion effective ; certains contrats low-cost limitent à 12 mois). C'est un critère de choix souvent négligé.

La loi 2023 a considérablement renforcé la protection des bailleurs, mais une prévention active reste votre meilleure défense. Voici 5 conseils opérationnels pour sécuriser votre patrimoine locatif en 2026.

1. Sécuriser le logement vide entre deux locataires

Entre deux locations, le risque squat est maximal. Mesures recommandées : (1) installation d'un verrou de sécurité 5 points, (2) volets roulants fermés et bloqués en l'absence de personnes, (3) boîte aux lettres vidée régulièrement (un courrier qui déborde = signal d'inoccupation), (4) éclairage automatique programmé le soir, (5) caméra de surveillance avec alerte mobile (à partir de 80 € pour un modèle standard).

2. Déclarer les vacances en mairie

Si votre logement est vacant plus de 3 mois (entre deux locations, travaux, vente), déclarez cette vacance à la mairie du lieu. Cette démarche, gratuite, permet à la police municipale de surveiller le bien et constitue une preuve documentaire de votre titre légitime sur le logement en cas de squat — pièce utile au dossier préfectoral.

3. Agir dans les 48 premières heures en cas de squat suspecté

La rapidité d'action est déterminante. Dès suspicion : (1) huissier dans la journée pour constat, (2) plainte au commissariat le jour même, (3) saisine préfet sous 24 h. Plus vous tardez, plus les squatters peuvent organiser une « preuve d'installation » (factures à leur nom, témoignages voisins) qui complique le dossier juridique.

4. Ne JAMAIS tenter d'expulser soi-même

C'est l'erreur la plus fréquente et la plus coûteuse. Tenter d'expulser un squatter par la force, changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité constitue un délit pénal (atteinte au domicile, violation de domicile inversée) puni jusqu'à 3 ans de prison — même contre un squatter manifestement illégitime. Toujours passer par la procédure légale, même si elle paraît lente face à l'urgence.

5. Coupler protection anti-squat et GLI bailleur

La loi 2023 couvre le risque squat (rare mais médiatique). La GLI bailleur couvre le risque impayé (fréquent et coûteux). Les deux protections sont complémentaires et nécessaires. Statistiquement, le risque d'impayé locatif (3-5 % des baux par an) est 30 à 50 fois supérieur au risque de squat (0,1 % par an) — la GLI reste donc le placement protecteur prioritaire pour un bailleur particulier ou SCI familiale.