Le taux d'effort est le ratio clé qui décide si votre candidat locataire sera accepté par l'assureur GLI. Formule simple, seuils variables 33-40 % selon les compagnies, cas particuliers fréquents (CDD, freelance, retraité, étudiant, couple) : voici le guide complet pour pré-qualifier un dossier en 30 secondes.
01 En bref : ce qu'il faut retenir
Le taux d'effort est le ratio clé qui détermine si un candidat locataire sera accepté par votre assureur Garantie Loyers Impayés. Cette pratique n'est pas inscrite dans la loi — c'est un usage de marché stabilisé autour de 33 % des revenus nets, avec une fourchette tolérée entre 33 et 40 % selon les assureurs. Comprendre la formule, les seuils par compagnie et les cas particuliers vous permet de pré-qualifier un dossier en 30 secondes avant de le soumettre.
02 La formule officielle du taux d'effort
Le calcul est arithmétiquement simple, mais demande de la rigueur sur les éléments à intégrer au numérateur et au dénominateur.
La formule de référence
Taux d'effort = (Loyer charges comprises / Revenus nets mensuels) × 100
Le numérateur est toujours le loyer charges comprises (loyer hors charges + provision sur charges récupérables). Si le bail prévoit un loyer de 950 € + 50 € de charges, on utilise 1 000 €, pas 950 €. Certains assureurs intègrent aussi la taxe d'enlèvement des ordures ménagères si elle figure sur la quittance (rare en pratique).
Le dénominateur est le revenu net mensuel avant impôt du candidat locataire — ligne « Net à payer » ou « Net imposable » du bulletin de salaire. Jamais le brut, jamais le revenu après prélèvement à la source.
Exemple chiffré
Loyer charges comprises : 1 100 €. Salaire net mensuel : 3 200 €. Taux d'effort = (1 100 / 3 200) × 100 = 34,4 %. Ce candidat passe chez Galian (seuil 35 %), Solly Azar (37 %), April (35-40 %), mais sera refusé chez AXA, Allianz et MAIF (seuils 33 %).
Pas de législation imposée
Aucune loi française n'impose un seuil de taux d'effort. Ni la loi du 6 juillet 1989 (rapports locatifs), ni le Code de la consommation, ni le Code des assurances. Le seuil 33 % vient d'une pratique historique des banques pour le calcul d'endettement immobilier (depuis les années 1980), reprise par les assureurs GLI dans les années 2000. La règle parallèle est la « règle des 3× » : revenus ≥ 3 × loyer, mathématiquement équivalente à un taux d'effort ≤ 33,3 %.
Cette absence de cadre légal explique la variabilité entre assureurs : chacun calibre son seuil selon sa stratégie de risque (plus permissif = plus de souscriptions mais plus de sinistres, plus strict = moins de volume mais sinistralité maîtrisée).
03 Seuils 33-40 % par assureur : le panorama
Voici les seuils acceptés par les 8 principaux assureurs GLI du marché français en 2026, basés sur leurs conditions générales et notes de tarification publiques :
| Assureur | Seuil taux d'effort | Spécificité |
|---|---|---|
| AXA | 33 % strict | Calcul sur salaire de base, primes exceptionnelles écartées |
| Allianz | 33 % strict | Garant obligatoire si dépassement, même de 0,5 point |
| MAIF | 33 % | Sociétaires uniquement, conditions plus souples sur cas particuliers |
| Galian | 33 à 35 % | Standard 33 %, exceptions à 35 % avec dossier solide |
| Crédit Agricole | 35 % | Clients du groupe favorisés (mêmes bulletins, validation rapide) |
| Solly Azar | 37 % | L'un des seuils les plus tolérants, idéal IDF/Paris |
| April | 33, 35 ou 40 % | 3 formules au choix selon prime payée, modulable |
| Recommandation | Solly Azar / April | Pour profils limites 35-40 % |
Stratégie d'arbitrage : pour un locataire dont le taux d'effort se situe entre 33 et 37 %, viser Solly Azar ou April avec formule 37-40 %. Pour un locataire bien en-dessous (taux d'effort 25-30 %), tous les assureurs sont accessibles — choisir alors selon la prime et les garanties annexes (dégradations, protection juridique, vacance locative).
Notez que ces seuils peuvent varier selon les options souscrites : un contrat « zone tendue » April peut tolérer 40 %, un contrat « sécurité maximale » AXA peut descendre à 30 %. Vérifiez toujours les conditions particulières du devis avant signature.
04 Cas 1 : CDI standard, le calcul de référence
Le CDI hors période d'essai est le cas le plus simple — c'est aussi le profil de référence sur lequel les assureurs ont calibré leurs grilles.
Pièces requises
Les 3 derniers bulletins de salaire + le contrat de travail + le dernier avis d'imposition. C'est le socle minimum demandé par tous les assureurs GLI. Certains réclament aussi l'attestation employeur récente (moins de 3 mois) qui confirme le statut CDI et l'ancienneté.
Quel revenu retenir ?
L'assureur calcule la moyenne des 3 derniers nets imposables. Cela lisse les variations mensuelles (heures sup, primes). Exemple : bulletins de mars, avril, mai à 2 850 €, 3 100 €, 3 050 € → revenu retenu = 3 000 €.
Le 13ᵉ mois est intégré en additionnant le montant annuel et en divisant par 12. Exemple : salaire mensuel 2 800 € + 13ᵉ mois 2 800 € → revenu lissé = (2 800 × 13) / 12 = 3 033 €/mois. Cela donne 233 € de marge supplémentaire pour passer le seuil 33 %.
Primes et heures sup : intégration variable
Les primes mensuelles fixes (prime d'ancienneté, prime de poste, prime de panier) sont systématiquement intégrées. Elles font partie du « net à payer » donc apparaissent dans la moyenne des 3 bulletins.
Les primes exceptionnelles (intéressement, participation, prime de performance) sont traitées différemment selon les assureurs : (1) écartées chez AXA, Allianz, MAIF, (2) lissées avec un coefficient 50-70 % chez April et Galian, (3) intégrées intégralement chez Solly Azar si elles figurent sur l'avis d'imposition de l'année N-1.
Les heures supplémentaires : Solly Azar et Galian les intègrent si elles sont régulières (présentes sur les 3 derniers bulletins). AXA, Allianz et MAIF les écartent par principe. Pour un salarié dont 200 € de revenu mensuel provient d'heures sup régulières, le choix de l'assureur peut faire la différence entre un dossier accepté et refusé.
05 Cas 2 : CDD et intérim, calcul lissé sur 12 mois
Pour un candidat en CDD ou en intérim, le calcul est plus prudent car le revenu n'est pas garanti dans la durée. La plupart des assureurs refusent purement ces profils, ou imposent une condition supplémentaire (garant, Visale).
Pièces requises
Les 12 derniers bulletins de salaire + contrats (CDD ou contrats de mission intérim) + avis d'imposition + idéalement une attestation de l'employeur ou de la société d'intérim indiquant la régularité des missions et la perspective de poursuite.
Quel revenu retenir ?
L'assureur calcule la moyenne des 12 derniers nets imposables, pas 3. Cela lisse les périodes d'inactivité entre missions. Exemple : un intérimaire avec 11 mois travaillés sur 12 à 2 500 €/mois et 1 mois sans contrat = (2 500 × 11) / 12 = 2 292 €/mois retenus.
Les indemnités de précarité (CDD) et indemnités de fin de mission (intérim) sont intégrées dans le net imposable annuel, donc indirectement intégrées au lissage 12 mois. Pas besoin de les ajouter en plus.
Seuil souvent plus strict
Pour les CDD/intérim, plusieurs assureurs abaissent le seuil de taux d'effort de 33 à 30 % (AXA, Allianz) pour compenser le risque. April et Solly Azar maintiennent leurs seuils standard mais exigent un garant solidaire systématique.
Pour les profils intérim de longue date (intérimaires « permanents » dans la même agence depuis 5+ ans), Solly Azar applique sa grille standard CDI — c'est l'exception du marché et un argument fort pour ce profil. Voir notre fiche dédiée CDD/intérim pour le détail des assureurs ouverts à ce statut.
06 Cas 3 : freelance, TNS, auto-entrepreneur
Le statut de Travailleur Non Salarié (freelance, auto-entrepreneur, profession libérale, gérant majoritaire de SARL/EURL) est le profil le plus délicat pour la GLI. Beaucoup d'assureurs traditionnels refusent purement (AXA et MAIF en particulier).
Pièces requises
Les 2 derniers bilans comptables (ou 2 dernières liasses fiscales 2042-C-PRO pour les auto-entrepreneurs) + 2 derniers avis d'imposition + Kbis (si société) + RIB professionnel + idéalement une attestation de l'expert-comptable.
Quel revenu retenir ?
L'assureur prend le revenu net annuel moyen sur 24 mois, divisé par 12 pour obtenir un équivalent mensuel. Le revenu net = bénéfice net (BNC pour libéraux, BIC pour commerçants/artisans, ou revenu mensuel × 12 - charges pour auto-entrepreneurs).
Exemple chiffré : un freelance déclarant 42 000 € en 2024 et 48 000 € en 2025 → revenu retenu = (42 000 + 48 000) / 24 = 3 750 €/mois. Pour un loyer charges comprises de 1 200 €, taux d'effort = 32 % → dossier accepté.
Seuils tolérés
Galian, Solly Azar et April acceptent les TNS dans une fourchette 33-37 % selon la formule. Important : Solly Azar applique systématiquement 33 % aux TNS (pas 37 % comme pour les salariés), considérant que la précarité du statut justifie un seuil plus prudent.
Le nombre d'années d'activité est un critère discriminant majeur. Moins de 2 ans : refus quasi-systématique en GLI standard, basculer sur Visale ou opter pour un cautionnement bancaire. 2 à 5 ans : conditions standard. Plus de 5 ans avec revenus stables : traitement quasi-équivalent à un CDI chez Solly Azar et April.
07 Cas 4 : étudiant boursier, retraité, multi-revenus
Trois profils particuliers qui demandent une lecture différente de la formule taux d'effort.
Étudiant boursier
L'étudiant n'a en général pas de revenus du travail. Le calcul du taux d'effort se fait alors sur les revenus de son garant solidaire (parent le plus souvent), pas sur ceux de l'étudiant lui-même. La règle classique : revenus du garant ≥ 3 × loyer (équivalent taux d'effort 33 %), parfois 4 × loyer pour les seuils les plus stricts.
La bourse CROUS est comptabilisée dans les revenus de l'étudiant, mais à un coefficient prudent (souvent 50 %). Un étudiant bénéficiant d'une bourse échelon 6 (~640 €/mois) verra 320 €/mois retenus comme revenu propre, à compléter par le revenu du garant. Voir notre fiche locataire étudiant pour le détail des montages.
Retraité
Le retraité présente l'avantage de revenus garantis à vie (pension de base + pension complémentaire), ce qui en fait un excellent profil GLI. Pièces requises : derniers bulletins de pension (CARSAT, Agirc-Arrco, complémentaires) + dernier avis d'imposition + RIB.
Le revenu retenu est le cumul mensuel net de toutes les pensions perçues : retraite de base (CARSAT/MSA), complémentaire (Agirc-Arrco), éventuelle pension de réversion, retraite supplémentaire (article 39 ou 83). Pour un retraité percevant 1 600 € de CARSAT + 800 € d'Agirc-Arrco = 2 400 € retenus.
Le seuil appliqué reste 33-37 % selon l'assureur. Voir notre fiche locataire retraité pour les particularités (assureurs préférés, garanties optionnelles).
Couple co-bailleur
Pour un couple co-titulaires du bail (mariés, pacsés, concubins déclarés), les revenus sont additionnés. Exemple : Monsieur 2 200 € net + Madame 1 900 € net = 4 100 € retenus pour le calcul. Pour un loyer charges comprises de 1 400 €, taux d'effort = 34,1 % → accepté chez Galian (35 %), Solly Azar (37 %), April (35-40 %).
Attention : si un seul est titulaire du bail (l'autre étant juste « occupant »), seul le revenu du titulaire est compté. Erreur fréquente sur les dossiers jeunes couples : exiger systématiquement que les deux co-signent le bail si vous voulez agréger les revenus.
Multi-revenus : loyers perçus, dividendes
Les revenus complémentaires stables peuvent être intégrés au calcul s'ils sont récurrents depuis au moins 2 ans. Types acceptés : loyers perçus d'autres biens (avec quittances + 2 derniers avis d'imposition foncière), dividendes de société (avec 2 dernières liasses fiscales), pensions alimentaires (avec jugement de divorce), allocations familiales (parfois écartées par AXA et MAIF).
Exemple : un salarié CDI à 2 800 € net + 600 €/mois de loyers perçus d'un studio en location depuis 3 ans = 3 400 € de revenu retenu. Cela peut faire basculer un dossier limite vers un seuil acceptable. Pensez à fournir tous les justificatifs (avis d'imposition mentionnant les revenus fonciers) pour que l'assureur les intègre — ils ne sont pas pris en compte d'office.